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胡江锋、巴楚县金园房地产开发有限公司不动产登记纠纷民事再审

胡江锋、巴楚县金园房地产开发有限公司不动产登记纠纷民事再审民事判决书新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民事判决书

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(2021)新31民再51号

  再审申请人(一审被告、二审被上诉人):胡江锋。
  委托诉讼代理人:于建承,江西省九江市柴桑区沙河法律服务所法律工作者。
  被申请人(一审原告、二审上诉人):巴楚县金园房地产开发有限公司,住所地新疆喀什地区巴楚县团结西路4号。
  法定代表人:何瑞江,该公司总经理。
  委托诉讼代理人:刘武锋,新疆叶尔羌(图木舒克)律师事务所律师。
  再审申请人胡江锋与被申请人巴楚县金园房地产开发有限公司(以下简称金园公司)不动产登记纠纷一案,不服本院(2020)新31民终1150号民事判决,向自治高院申请再审,2021年6月26日新疆维吾尔自治区高级人民法院作出(2021)新民申1323号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。申请人胡江锋的委托诉讼代理人于建承及被申请人巴楚县金园房地产开发有限公司的法定代表人何瑞江及委托诉讼代理人刘武锋参加了诉讼。
  胡江锋申请再审称,请求撤销喀什中院(2020)新31民终1150号民事判决,驳回被申请人诉讼请求。事实与理由:1、2015年8月金园公司为办理门面房产权需要,与胡江锋及其他几个股东签订《商品房买卖合同》,这是金园公司股东会会议一致同意和认可的,原审判决认定该行为属于无效行为,违背公司全体股东的约定,属于适用法律错误。2、原审判决未对金园公司诉讼主体资格及诉权进行审查,属于程序违法。公司的最高权力机构为股东会,公司必须严格执行股东会决议,申请人所取得的涉案两套门面房的产权,是经金园公司股东会所有股东一致决定而取得,金园公司必须经过股东决议才具备收回涉案两套门面房产权的权利,故金园公司无权决定收回。3、申请人有新证据证明所取得的涉案门面房已支付了相应的对价款。2016年5月30日金园公司财务人员给申请人出具了两套门面房的收款收据,其中1-22号门面房抵扣216,060元,1-3号门面房抵扣1,010,572元,这足以证明申请人已全额交清涉案两门面房的购房款。4、原审判决以公司股东私分房屋行为违法来认定申请人取得涉案两门面房产权无法律依据,这属于认定事实、适用法律错误。
  金园公司辩称,1、2015年7月各股东与公司确实签订了股东贷款协议书,明确约定,办理贷款房屋产权属于公司。申请人主张违反约定没有事实与法律依据。2、申请人主张已支付涉案门面房的房款,不属实。申请人至今尚欠公司700多万元的增资款和出资款,申请人只有向公司履行出资、增资及还款义务外,无任何权利从公司取得财产。申请人之父胡仕木在担任公司法定代表人期间,利用职务便利,持有大量、空白的收款收据,并加盖账务公章。3、九江中院作出2018赣民终507号终审判决,判决公司股东与公司签订的关于私分的协议内容无效。申请人提交的两份收款收据是伪造的,本案已经过四次庭审,其从未出示过该证据,原两次诉讼的案卷证据材料均反映为股东私分财产的行为是无效的,2019年2月18日胡仕木委托江西律师事务所向公司出具律师函,强调的仍然是各股东之间的私分行为。4、申请人主张私分公司财产的行为公权力无权干涉是完全没有法律依据的,故请求驳回申请人的再审请求。
  金园公司向一审法院起诉请求:1、请求判令被告将巴楚县友谊北路东侧由原告开发的1-3和1-22号商铺的不动产权证变更登记至原告名下;2、依法判令被告支付不动产权变更登记费用50,000元;3、诉讼费由被告承担。
  一审法院认定事实:2015年7月2日,原告金园公司股东(含隐名股东)曹德勇、胡仕木、蔡春光、周升干、王兴根、何瑞江等股东达成《股东互议贷款协议书》,因原告公司急需资金,对原告公司开发的金园·星公馆部分门面按照公司股份比例交由股东胡仕木、蔡春光、周升干、王兴根、何瑞江办理贷款,为此部分股东将门面办理到其个人名下用以办理贷款,再将贷款交给公司用于资金周转。因股东胡仕木个人征信问题不能办理贷款,原告公司与股东胡仕木协商将金园·星公馆1-3号面积132.97平方米的商铺及1-22号面积72.02平方米的商铺办至其子胡江锋名下,以其子名义向银行贷款,并将贷款交由原告公司使用。
  2015年8月30日,原告公司与股东胡仕木之子胡江锋签订两份《商品房买卖合同》,双方约定将金园·星公馆1-3号面积132.97平方米的商铺,单价7600元,房价总额1,010,570元;1-22号面积72.02平方米的住房,单价3000元,房价总额216,060元,付款方式约定为一次性付清全部房款,两套商铺合计购房款1,226,632元。合同签订后,被告胡江锋于2015年11月5日办理了上述两套商铺的产权登记手续,但并未向原告公司支付房款。
  2017年5月27日原告公司向江西省九江市柴桑区人民法院出具情况说明,因银行不予办理抵押贷款,导致贷款未办成,鉴于大部分股东已将商铺办至个人名下,为平衡股东利益,按照股东持股比例及房产价值分配了不同数量的商品房,并附两张原告公司股东门面分配表,被告胡江锋分配两套门面为1-3号面积为132.97平方米,价格为7,600元,总价1,010,572元,1-22号面积为72.02平方米,价格为3,000元,总价为216,060元,两套门面备注为股东胡仕木办理给其子胡江锋名下。
  2018年5月10日,江西省九江市中级人民法院做出(2018)赣04民终507号民事判决书,确认2015年8月30日原告公司与股东胡仕木之子胡江锋签订的两份《商品房买卖合同》为无效合同,原告金园公司依据合同要求被告胡江锋支付购房款无事实及法律依据,依法驳回原告巴楚县金园房地产开发有限公司的诉讼请求。
  本案当事人的争议焦点为被告胡江锋是否应当向原告金园公司返还登记在其名下的1-3号、1-22号商铺。
  一审法院认为,根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,物权和债权的区分原则,合同是当事人意思表示一致的一种合意,是债发生原因,并不影响物权的变动。而不动产登记是物权变动的发生原因,合同有效、被确认无效、被撤销,并不影响物权变动。本案中,根据2015年8月30日原告公司与股东胡仕木之子胡江锋签订两份《商品房买卖合同》,后原告公司又于2017年5月25日向九江市柴桑区人民法院作出说明及加盖公司公章的股东门面分配表,说明将涉案门面分配给股东胡仕木之子胡江锋,并且已经办理了产权登记。2018年5月10日江西省九江市中级人民法院确认两份《商品房买卖合同》为无效合同。根据原告公司出具的情况说明及股东门面分配表,实际上原告公司为平衡股东利益已经将涉案房屋分配给各股东,原告与被告签订的《商品房买卖合同》用于贷款解决公司资金周转问题的真实目的无法实现情况下自行处分行为,并且已经完成物权变更登记,且原、被告于2015年8月30日签署两份《商品房买卖合同》在前,自行处分涉案商铺在后,两份《商品房买卖合同》为无效合同不影响物权变更。至于该行为是否构成股东抽逃出资损害其他股东或债权人利益,不属于本案审理范围。故原告公司依据无效合同要求被告胡江锋返还1-3号、1-22号商铺及支付变更登记费用的诉讼请求,无事实及法律依据,不予支持。综上所述,原告要求被告将巴楚县友谊北路东侧由原告开发的1-3和1-22号商铺的不动产权证变更登记至原告名下及被告支付不动产权变更登记费用50,000元,无事实及法律依据,不予支持。
  一审法判决:驳回原告金园公司的诉讼请求。
  本院二审认为,一、关于胡江锋取得案涉两套房产有无法律依据的问题。
  2015年7月因金园公司急需资金,公司与其股东达成《股东互议贷款协议书》,对金园公司开发的金园·星公馆的部分门面房按照公司股份比例交由股东胡仕木、蔡春光等办理贷款,为方便贷款,部分股东将门面办理到其个人名下用以办理贷款,再将贷款交公司用于资金周转。因股东胡仕木个人征信问题不能办理贷款,金园公司与股东胡仕木协商将金园·星公馆1-3号面积132.97平方米的商铺及1-22号面积72.02平方米的商铺办至胡仕木之子胡江锋名下,以胡江锋的名义向银行贷款,并将贷款交由原告公司使用。2015年8月30日,金园公司与胡江锋签订两份《商品房买卖合同》,合同签订后,胡江锋于2015年11月5日办理了上述两套商铺的产权登记手续,但并未向金园公司支付房款。综上,可以认定金园公司将案涉两套房产过户至胡江锋名下是为了获得贷款,而胡江锋获得上述房产后,并没有向金园公司支付相应的房款,亦没有将案涉房产进行抵押贷款,将贷款资金交付金园公司。对胡江锋关于其取得两套房产的依据是系金园公司股东大会一致决定给其分配的辩解意见。经查,江西省九江市中级人民法院于2018年5月10日作出的生效法律文书即(2018)赣04民终507号民事判决,该判决认定金园公司股东私分公司房屋的行为系无效行为,对金园公司与胡江锋签订的《商品房买卖合同》,认定为无效合同。故胡江锋取得案涉两套房屋的产权无法律依据,对胡江锋的该辩解意见,本院不予支持。
  二、关于金园公司要求胡江锋将案涉两套房产变更过户至金园公司名下有无法律依据的问题。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、三十四条的相关规定,胡江锋应当将房屋返还给金园公司,鉴于案涉房屋的产权已经登记在胡江锋名下,其返还房产的方式应当是协助金园公司将案涉房产的产权变更登记至金园公司名下。因此对上诉人金园公司要求胡江锋将巴楚县友谊北路东侧由金园公司开发的1-3和1-22号商铺的不动产权证变更登记至金园公司名下的上诉请求,本院予以支持。
  三、关于胡江锋提出金园公司不是本案适格诉讼主体的意见,因胡江锋对该案一审判决未提出上诉,故对该辩解意见本院不予采纳。
  四、关于金园公司提出的胡江锋应支付不动产权变更登记费用50,000元的上诉理由。金园公司为获得贷款资金,以股东会决议的形式私分公司房产,其本身存在主要过错,基于此产生的相关房产的变更登记费用,应由其自己承担。故对该上诉请求,本院不予支持。
  二审判决如下:一、撤销新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院(2019)新3130民初276号民事判决。二、被上诉人胡江锋应于本判决生效之日起十五日内将巴楚县友谊北路东侧由金园公司开发的1-3和1-22号商铺的不动产权证变更登记至金园公司名下。三、驳回金园公司的其他诉讼请求。
  再审中,申请人提交两份新证据,2016年5月30日金园公司出具收据两张,一张载明:今收到胡江锋抵扣胡仕木投资款友谊北路东侧1-3号门面房,金额1,010,572元。另一张载明:今收到胡江锋抵扣胡仕木投资款友谊北路东侧1-22号门面房,金额216,060元。证明申请人已将该两门面房交付了价款,故申请人已取得了两门面房所有权。被申请人金园公司对两份证据不予认可,主张周升干担任出纳期间的账目已全部向公司移交,没有所谓这两份记账联,胡仕木担任法定代表人期间,手中有大量空白收据,这两份证据有伪造的嫌疑。且一、二审期间申请人都未提及这两份证据。本院对证据真实性予以认可。
  被申请人提交一组新证据,2018年12月4日、5日公司股东签订的两确认书,2019年4月20日股东决议及2021年9月14日巴楚县刑警大队对胡仕木讯问笔录各一份,证明胡仕木从公司领取4,187,942元至今未向公司偿还,且尚有321.3万元增资款和出资款未向公司偿还。胡仕木在担任法定代表人期间存有大量空白盖有公司账务章的收据,胡仕木有能力伪造两张收款收据。申请人对该组证据真实性、合法性予以认可,证明问题不认可。本院对该证据真实性予以认可。
  再审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。另查明,金园公司于2016年5月30日向胡江锋出具收据两张,载明:胡江锋抵扣胡仕木投资款友谊北路东侧1-3号门面房,金额1,010,572元。及胡江锋抵扣胡仕木投资款友谊北路东侧1-22号门面房,金额216,060元。
  本院认为,根据双方当事人的诉辨,本案的争议焦点为:胡江锋取得案涉两套门面房有无法律依据的问题。
  2018年5月10日,江西省九江市中院下发(2018)赣04民终507号民事判决,载明:“根据《中华人民共和国公司法》第一百六十六条第五款规定:股东会、股东大会或者董事会违反前款规定,在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的,股东必须将违反规定分配的利润退还公司。金园公司股东私分公司房屋的行为违反了上述法律规定,为无效行为。双方签订《商品房买卖合同》属以合法形式掩盖非法目的,为无效合同。”该二审判决,因双方当事人未申请再审,已经生效。
  根据生效的判决,双方当事人签订的《商品房买卖合同》无效,故两套案涉的门面房所有权属于金园公司。再审中,申请人提交的两张收款收据载明:“胡江锋抵扣胡仕木投资款”说明案涉两套门面房申请人胡江锋只是用其父胡仕木的投资款抵扣的房款,并非交纳现金。即使申请人是用现金交付的房款,因生效的(2018)赣04民终507号民事判决已判令双方签订的《商品房买卖合同》无效,申请人取得案涉2套门面房也应当予以返还金园公司。综上,胡江锋取得案涉两套门面房无法律依据。申请人对(2018)赣04民终507号民事判决未申诉,判决已生效,现其又认为该判决认定合同无效属事实认定、法律适用错误的主张,本院不予支持。故本院对其认为已全额交清涉案两套门面房的购房款,两套案涉门面房应当归其所有的主张不予支持。二审判决胡江锋将2套案涉门面房的不动产权证变更登记至金园公司名下,并无不当,本院应予维持。
  关于申请人主张金园公司不具有本案诉讼主体的资格问题。本案原一审系金园公司作为原告提起的诉讼,一审中申请人未对金园公司的诉讼主体提出异议,一审判决后申请人胡江锋未上诉,说明其已认可金园公司诉讼主体资格。但其在二审及再审中又对金园公司诉讼主体资格提出异议,二审对其主张不予支持,并无不当,本院予以维持。
  综上,申请人的再审理由不能成立,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第四百零七条第一款规定,判决如下:
  维持本院作出的(2020)新31民终1150号民事判决。
  本判决为终审判决。


审判长 周   虹
审判员      马瑞
审判员     古丽巴哈
二〇二一年十二月二十三日
书记员       李彦琦

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