欢迎来到赵春华律师网站

房产律师
您所在的位置:首页>房产纠纷经典案例 >经典案例

黄祥怀、赵拱等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黄祥怀、赵拱等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书浙江省温州市中级人民法院民事判决书

产品详情

(2021)浙03民终7160号

当事人上诉人(原审被告):黄祥怀。
委托诉讼代理人:吴世文,浙江玉山律师事务所律师
委托诉讼代理人:林培,浙江玉山律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):赵拱。
委托诉讼代理人:王振步,苍南县国泰法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人:黄万钞,苍南县国泰法律服务所法律服务工作者。


原审被告:周立桂。

审理经过上诉人黄祥怀因与被上诉人赵拱及原审被告周立桂房屋买卖合同纠纷一案,不服浙江省苍南县人民法院(2021)浙0327民初4696民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年11月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。


二审上诉人诉称  黄祥怀上诉请求:撤销一审判决,并依法改判。事实和理由:

一、黄祥怀与赵拱签订的虽然是80平方米的买卖契约,但实际上双方买卖的是60平方米的安置产权。双方签订《房屋买卖定金协议书》和《契约》时,依据的是《房屋拆迁产权调换补充协议书》、《产权调换补充协议(1;4增补)》,在该两份文件中黄祥怀均是以60平方米进行结算,至于超出的20平方米的产权,在签订《房屋买卖定金协议书》和《契约》时并不属于黄祥怀所有,黄祥怀不可能出售不属于自己的房屋。当时,双方确定的价款75万元仅为60平方米的房屋,并口头约定20平方米的面积由赵拱自行出资购买。

二、从黄祥怀与赵拱、赵拱与案外人李美娟的购房价款中,可以对黄祥怀的观点进行印证。黄祥怀与赵拱签订定金合同的时间是2018年3月3日,价款为75万元。赵拱与李美娟签订定金合同的时间为2018年3月4日,价款为86.4万元,仅隔一天,售价差达11.4万元,明显不符合一般常理。黄祥怀不可能在明知市场价的情况下低价出售自己的房屋,故可能性只有一个,即黄祥怀出售的是60平方米的房屋,另20平方米由赵拱购买,而赵拱出售的是80平方米的房屋。

三、赵拱提交的《契约》,最后的附注条款系其在《契约》签订后自行添加,双方在签订《契约》时没有就附注部分的内容作出约定。


二审被上诉人辩称  

赵拱辩称,一、黄祥怀在上诉的事实和理由中承认其与赵拱签订的是80平方的买卖契约。二、《房屋买卖定金协议书》和《契约》均载明双方买卖的标的物面积是80平方米,该事实已经法院生效民事判决确认。三、黄祥怀主张《契约》中的附注部分内容系事后添加,没有事实依据。请求驳回上诉,维持原判。


原告诉称  

赵拱向一审法院起诉请求:判令黄祥怀、周立桂立即退还多付的购房款52785元,并赔偿利息损失(按52785元为基数,自起诉日开始至履行完毕之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。诉讼过程中,赵拱变更第一项诉讼请求为,判令黄祥怀、周立桂退还26952元,并赔偿利息损失(按26952元为基数,自起诉日开始至履行完毕之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。


一审法院查明  

一审法院认定事实:2018年3月3日,黄祥怀、周立桂经中介介绍,作为甲方(卖方)与作为乙方(买方)的赵拱签订《房屋买卖定金协议书》,约定甲方转让安置在苍南县灵溪镇建兴小区其中壹间未抽签的房屋,房屋面积80平方米(以现房面积为准),土地使用权为划拨,房屋价格750000元,定金50000元,于2018年3月15日前签订《房屋买卖合同》。双方还约定立契当日付房款370000元(含定金),余款380000元按以下方式支付:①交房前一天买方应付新区结算差价330000元。②押证金50000元待不动产过户签字完毕当日一次性付清。卖方应无偿配合买方办理不动产过户手续,不能以任何借口和理由向买方索取过户红包,水电、物业、煤气管道等费用由买方自理。同日,赵拱支付定金50000元。2018年3月5日,黄祥怀、周立桂出具一份卖尽套房的《契据》,约定将前述房屋以750000元价格出卖给赵拱,该《契约》附注载明“1、交房时卖方必须办理公证委托给买方自行抽签;2、卖方房屋拆迁调换补充协议书只有60平方米签前卖方应向新区购买20平方米款由卖方负责;3、过户时卖方没有任何理由和借口向买方索取过户签字红包。”同日,赵拱给付黄祥怀290000元,并参照其与黄祥怀、周立桂签订的《房屋买卖定金协议书》的内容出具欠条,其中约定“楼房抽签层次高低补价由买方自理,与卖方无关。”2018年3月7日,赵拱再给付黄祥怀房款30000元。


2018年3月4日,赵拱经中介介绍,作为甲方(卖方)与作为乙方(买方)的李美娟签订《房屋买卖定金协议书》,约定转让前述安置房屋,总价864000元,定金50000元;于2018年3月13日前签订《房屋买卖合同》,立契当日付房款354000元(含定金),余款510000元按以下方式支付:①交房前一天买方付卖方410000元,②押证金100000元待不动产过户签字完毕当日一次性付清;卖方应无偿配合买方办理不动产过户手续,不得以任何借口和理由向买方索取过户红包,买方付卖方辛苦费880元;水电、物业、煤气管道等费用由买方自理;立契当日卖方取得《补充协议》原件,否则定金退还,但不承担违约责任。同日,李美娟给付赵拱定金50000元。2018年3月7日,赵拱签订一份卖尽套房的《契约》,约定将前述房屋以864000元价格出卖给李美娟。同日,李美娟给付赵拱304000元。


2018年3月5日,黄祥怀与县城新区工程建设指挥部对产权调换安置于建兴高层60平方米安置用房的安置价差额进行结算,结算为黄祥怀应支付县城新区290285元,该款黄祥怀未支付。2018年12月29日,黄祥怀就增补安置房与苍南县县城新区工程建设指挥部签订《产权调换补充协议(1:4增补)》,约定60平方米为增补安置用房,安置用房购房款为290285元,超出面积按市场交易价结算等内容。同日,黄祥怀向县城新区工程建设指挥部出具欠条,载明“因房屋拆迁购买安置房结算后,欠苍南县县城新区工程建设指挥部购房平均差价款(欠款)290285元。购房平均差价款在安置房认购定位前付清。剩余实际购房差价款在安置房交付前付清。”2019年1月15日,黄祥怀将安置房抽签摸文等事宜公证委托给李美娟,赵拱支付黄祥怀20000元,黄祥怀出具收条载明收到赵拱支付的房款20000元。此后,经摸文定位,涉案安置房屋确定为灵溪镇建兴小区7幢1002室,李美娟于2019年2月28日向苍南县县城建设开发有限公司缴纳了购房款412785元(2019年3月29日结算实际安置房差价为407334元),该款已于李美娟对赵拱应付购房款中抵扣。


一审法院认为  

一审法院认为,本案争议焦点为涉案安置房实际安置面积差20平方米对应的安置差价应当由哪方负担。黄祥怀、周立桂辩称其与赵拱之间签订的房屋买卖合同仅就60平方米进行处置,故超出面积的安置差价应由赵拱负担。根据《房屋买卖定金协议书》及《契约》的约定,合同标的物均载明系80平方米房屋,且交易时双方均明知房屋安置于建兴小区,黄祥怀、周立桂亦自认该小区当时众所周知户型为80平方米和120平方米,虽然《产权调换补充协议(1:4增补)》、公证书所涉安置面积均不及80平方米,但根据交易的书面约定和黄祥怀、周立桂的陈述能够反映其对实际安置房为80平方米知情且将安置房以80平方米规格的市场价进行了交易,故对黄祥怀、周立桂的辩称不予采信。黄祥怀、周立桂辩称赵拱出具的《契约》附注内容系伪造的,但对该《契约》的署名等内容真实性无异议。按常理,该《契约》系黄祥怀、周立桂于交易时出具,其对签字捺印均无异议,若对其中合同内容真实性有异议,应当举证予以推翻,但其并未对提供证据予以证明,应承担不利法律后果,故对《契约》附注内容约定“卖方房屋拆迁调换补充协议书只有60平方米抽签前卖方应向新区购买20平方米其款由卖方负责”真实性予以确认。黄祥怀、周立桂认为赵拱于欠条中承诺安置房相关补价由买方自理,但通过欠条原件辨认,该欠条中约定为“楼层抽签层次高低补价由买方自理,与卖方无关”,“楼层抽签层次高低”与“补价”之间并无黄祥怀、周立桂陈述的顿号相隔,故该条约定为涉及楼层高低的补价,不涉面积补价,与本案争议无关。黄祥怀、周立桂亦以《房屋买卖定金协议书》中“办理过户手续时所产生的税费及相关费用由乙方承担”为由作相同抗辩,但该约定仅涉及办理过户手续时的费用负担,同样与本案争议无涉。综上,可认定黄祥怀、周立桂将安置房以80平方米进行出售,并约定20平方米安置面积差的购买由黄祥怀、周立桂负责的事实,故290285元与407334元的差额117049元应由黄祥怀、周立桂负担。因与新区结算的补价已全部由李美娟缴纳并在其与赵拱的合同价款中予以扣减,此有(2020)浙0327民初3440号案件庭审笔录中当事人陈述及(2020)浙0327民初3440号、(2020)浙0327民初5303号民事判决认定的事实为凭,故赵拱就差额117049元(407334元-290285元)主张由黄祥怀、周立桂负担,予以支持。结合双方无异议的应返还给黄祥怀、周立桂的临时安置补助费20382元,黄祥怀、周立桂应当支付赵拱26952元(390000元+407334元-20382元-750000元)并赔偿利息损失。


综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决:


一、黄祥怀、周立桂于本判决生效之日起二十日内支付赵拱26952元并赔偿利息损失(以26952元为基数,支付自2021年9月2日至实际履行完毕之日止的利息损失,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付);

二、黄祥怀、周立桂于本判决生效之日起二十日内支付赵拱保全申请费548元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487.6元,减半收取计243.8元,由黄祥怀、周立桂共同负担。


本院二审期间,当事人未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据,依法对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为  本院认为,双方当事人订立的《房屋买卖定金协议书》,《契据》均明确约定黄祥怀、周立桂出卖给赵拱的房屋面积为80平方米,计房价款750000元,现黄祥怀主张其出卖给赵拱的房屋面积为60平方米,750000元系60平方米的房价款,明显与事实不符,本院不予采信。《契据》上已明确黄祥怀、周立桂享有的安置面积为60平方米,另外20平方米需黄祥怀、周立桂向拆迁部门购买,购房款由黄祥怀、周立桂承担。现赵拱已垫付增加的20平方米购房款,其请求由黄祥怀、周立桂承担,应予支持。综上,黄祥怀的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定,判决如下:

裁判结果  驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费487.6元,由上诉人黄祥怀负担。

本判决为终审判决。

(此内容由www.zchlaw1.com提供)

相关文章