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约定欠款转化为购房款的房屋买卖合同是否有效?
来源:苏州房产律师 发布时间:2022年06月03日

苏州房产律师

一、咨询者


律师,你好。我之前借给一朋友70万元,约定对方若无力还款就把欠款当作购房款,将其名下房屋卖给我。该欠款到期后,朋友无力偿还,遂与我签订房屋买卖合同。不久房价上涨,我要求朋友交付房屋,但他以该房屋买卖合同系“流押条款”为由认为该合同无效,这种情况我该怎么办?

二、苏州房产律师解答

对方所说的“流押条款”出自民法典第四百零一条:“抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。”之规定。该条款虽未直接规定流押条款的效力,但从该条文本身表述来看,流押条款是被禁止的。

本案中,你与朋友间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,你们又签订了相应的房屋买卖合同。但该房屋买卖合同是在你朋友未偿还借款的情况下,经协商将借款转为已付购房款,实质上是将借款合同关系转变为了房屋买卖合同关系。

因此,你们双方经协商一致终止了借款合同关系,建立了房屋买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期对方难以清偿债务时,通过将其名下房屋出售给你的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定禁止的情形。

实践中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除了法律特别规定所禁止外,均应予以准许。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的应有之意。

故,你朋友所持本案房屋买卖合同无效的主张,是没有法律依据的。

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