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苏州房产律师普法房屋买卖相关法律实务知识
来源:苏州房产律师 发布时间:2022年06月03日

准备购房或有房转手的,苏州房产律师提供相关内容可以通过本文简单了解有关房屋买卖的法律实务知识点。

苏州房产律师

预定书、意向书及认购书等预约合同一般不应认定为房屋买卖合同,但预约合同具备房屋买卖合同主要内容的除外。

当事人一方仅以房屋出卖人没有所有权或者处分权为由主张合同无效,一般不会得到支持。尽管如此,买共同房产时务必写全交易主体,以避免出现类似纠纷。  

订金与定金。定金是不得反悔的,买方反悔定金没退,卖方反悔则应双倍返还定金。即使是这个订金,在合同有约定时也不得反悔或要依约承担违约责任。

未取得房屋所有权证、房产已抵押而签订的房屋买卖合同系有效合同,若出卖人无法履行合同中的交付义务,则应当对买受人承担违约责任。为避免这些不必要的麻烦,签合同前应搞清这些关键问题,合同中也应约定有专门合同条款。

千万不要买到查封房产(法院把关的执行拍卖房产除外),这是谈合同前必须搞清楚的基本事实。

房屋买卖合同显失公平的认定较为复杂,一般要结合实际情况从双方当事人的权利义务内容出发综合考量。作为普法知识分享,本律师提醒大家千万别以房价涨跌这个理由来主张显失公平。

借名买房除因购买政策性保障住房损害社会公共利益或存在其他法定的合同无效情形外,合同应为有效。借名人基于借名买房合同享有要求出名人转移房屋所有权的债权请求权,但不直接对房屋享有所有权。因此,要借名买房时内部务必签订好规范的借名买房合同。

多份买卖合同就同一事项约定不一致,一般以最后约定的合同内容为准。

农村房屋买卖建议在本村集体内部进行交易,因农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员的,一般会被认定为无效合同。 

一房数卖中数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。作为买方的话,应加上卖方一房多卖的违约责任等必要条款。

税费的承担主体应该具体明确,因房屋买卖合同税费负担的规定属于任意性规范,而非强制性规范,当事人约定优先于任意性规范,税费由买受人负担仅仅是惯常做法,在法律上并不是什么行业惯例。房屋买卖合同中税费条款不明或无效,一般不影响合同其他条款效力,当事人应按合同约定履行自己的义务。

二手房买卖中,应注意资金安全,找双方认可的第三方做好资金托管,避免付了首付款得到一个官司。

房屋买卖合同履行过程中,卖方死亡的,买方有权要求卖方的继承人协助继续履行房屋买卖合同。如没有继承人,或继承人均放弃继承的,则可以通过向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权。

房屋买卖合同中先履行义务的一方有正当理由认为对方将不能按约定履行合同的,先履行义务的一方可中止履行相应合同义务。

房屋买卖合同中应以转账方式支付有关款项至合同当事人或当事人在合同中书面指定的账户。切记:不要张冠李戴。

 就逾期办证、迟延交房等重要事项一定要依法约定具体明确违约金,让不守约一方有违约代价。法治不要让诚信缺失,处理法律本身要是善法之外,也要我们公民有这个违约金意识。记住千万别约定“违约方应负一切违约责任”这种抽象的条款,因这样的约定有无都一样。

签字前必须认真通读两遍,千万不要出现事后抱怨没认真看合同就签字了。签订合同时,必须各方在场签字捺印,而非拿回材料去签字。有代理人的,代理人签字前应提供证件材料及授权委托书作为合同附件。

最后,苏州房产律师要说:法律意识特别是纠纷防范意识比懂得多少具体法律知识更加重要,因纠纷防范和纠纷诉讼均是律师的工作职能。诉讼案件的高发证明我们的法律意识提高了,但纠纷防范意识还远远不够。所以,为防止万一,合同中加入律师代理费条款是一定有必要的。如:因本合同引发的纠纷,违约方自愿负担非违约方选择诉讼维权支出的律师代理费。

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