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房地产合作开发是双方以土地使用权和资金法律风险
来源:www.zchlaw1.com 发布时间:2021年12月29日
房地产合作开发是双方以土地使用权和资金作为共同投资,分享利润,共担风险的一种模式。通常一方提供土地使用权,另一方承担开发资金的投入。开发过程中,各项建设手续以土地出资人名义办理,预售以土地出资人名义进行。下面由南京房地产律师为您带来。
该模式应注意以下法律问题:

1.资质和土地性质的法律风险

合伙人之一应当具有房地产开发资质,否则无效。开发用地使用权应为国有土地使用权,否则无效。这里需要注意的是,如果两个合伙人之间存在纠纷,他们取得开发资质或者在诉讼前办理过户手续,虽然在签订合同时并不具备,但合作协议视为有效。

2.投资额度的法律风险

法律规定,实际投资所需资金数额高于双方约定的,通常按照双方约定的投资比例承担。双方未约定出资比例的,按照约定的利润分配比例确定出资比例。

3.预售款的法律风险

在合作协议中,如果约定预售资金将作为投资资金参与分配。法律不支持。比如在实施开发的过程中,合伙人作为出资人,应该出资1亿元,但实际上只出资5000万元,剩下的5000万元通过预售解决,实现资金回笼。此时,只有5000万元可以确认为投资者的出资,并按照该金额占投资总额的比例参与分配。

4.合作协议的法律风险

合作协议应澄清以下问题:

(一)各方出资的方式、数额或者比例;

(2)合作过程中的联合管理模式;

(3)合作期间办理各种用地手续和建设审批手续的职责;

(4)合作过程中的金融监管和共管方式;

(5)合作收益的分配方式等。

因为这种合作,土地使用和建设的审批手续全部以土地出资人的名义办理,预售和质量保证义务也以土地出资人的名义履行,抵押贷款担保责任仍以土地出资人的名义承担。因此,在项目初期,现金投资者风险较大,一旦投入现金,项目收益就正式以土地投资者的名义。但项目销售利润分配后,质量保证等责任全部打在土地出资人名下,此时土地出资人风险更大。

在合作过程中,还存在这样一种现象,即现金出资人与建造师签订工程协议,按协议进行实际操作,现金出资人按协议提供资金,土地出资人只办理各种建设项目的招标手续。在这种情况下,往往会有土地投资者与建设单位签订施工合同进行招标备案。此时应明确施工协议的主要责任,明确两个工程合同的效力。

5.合作是土地使用权转让的法律风险。

房地产合作开发合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,视为土地使用权出让合同。

在这种模式下,一旦被认定为土地出让,就要满足出让的限制性条件,即开发投资额高于25%且已取得国有土地出让权属登记,否则,合同也将被认定为无效。

6.被称为合作的法律风险实际上是借贷。

房地产合作开发合同规定,提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定金额的货币,视为借款合同。

贷款合同受法律限制。根据中国或中国人民银行的一般贷款规则,禁止企业之间借款。一旦因这种模式产生的争议被提交法院,约定的固定货币收益将被金融监管部门没收。

7.合作的名义是房屋租赁的法律风险。

《房地产合作开发合同》规定,提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,视为房屋租赁合同。

在这种模式下,如果合作协议与房屋租赁法不一致,将被视为无效。例如,根据合作协议,如果货币投资者使用房屋超过20年,超出部分将被视为无效。因为租赁协议不能超过20年。

8.合作的名义是房屋买卖的法律风险。

房地产合作开发合同规定,提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量的房屋,视为房屋买卖合同。

这种合作模式一旦被认定为房屋买卖合同,起诉时未办理预售手续的,合作协议也将被认定为无效

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