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股权转让模式开发房地产及其相关法律风险
来源:www.zchlaw1.com 发布时间:2021年12月29日
南京房地产律师讲解股权转让是指拥有土地使用权的项目公司股东转让其持有的项目公司股权,股权受让方通过全资持有项目公司取得项目土地的开发权。

这种通过股权接口完成项目转让的模式,没有完成转让手续、出资额等限制,可以在项目公司取得土地的任何阶段进行,成为开发商在二级市场取得土地使用权的常用模式。

这种方式虽然具有操作灵活、程序简单等优点,但在实践中仍存在税收成本沉淀、债权债务等法律风险。
1.协议各方的法律风险

此类协议的签署应由项目公司、项目公司合法股东、作为股权受让方的开发商等各方共同签署。受让方应当对项目公司股东的合法性进行审查。

对于自然人股东而言,还需特别认可配偶,防止股东配偶以股东任意处分股权为夫妻共同财产为由主张股权转让无效。

对于具有国有企业性质的公司股东,应关注国有企业作为国有资产持有的股权转让的相关规定,按照评估、审计、上市的模式合法转让。

2.债权债务法律风险及交付日期

股东变更不影响项目公司继续承担自身债务。因此,应明确约定交割日期,受让方应在交割日期前后就债务承诺问题与原股东明确约定。同时,受让方最好对项目公司的债权债务进行必要的深入尽职调查,分析或有债务的可能性,明确约定或有债务的承诺。

这里的债权债务不仅仅是账面显示的现金负债,还包括项目用地的拆迁、安置、搬迁等义务和责任,包括项目公司对外经济往来形成的其他义务和责任。

3.项目公司与其原始股东之间现金交易的法律风险

在项目公司原股东转让股权之前,不可避免的会与项目公司发生财务往来,甚至会以应收账款的方式收回原注册资本,部分还会向项目公司借款。对此,应明确债务处理,使项目公司的资产和负债在交付日明确,并使债务人的约定明确,避免发生纠纷。

4.股权转让变更登记的法律风险

受让方收购项目的标志是办理股权变更登记。签订协议时,应明确约定股权变更登记程序。

需要注意的是,各方签订的协议往往比较复杂,涉及土地使用权、资产和债务等。实践中,无法用原协议办理股权转让手续,需要用工商部门要求的简单格式签订股权转让协议。在此,工商变更登记协议的效力应以备忘录或其他形式约定,避免协议与各方签订的整体协议存在差异,从而引发纠纷。

再者,在受让方分批支付股权转让款时,往往是转让方的项目公司股东提出分批转让股权。在这种情况下,应明确约定股权共同所有情况下的管理决策权和分红权,避免原股东以持有股权为由要求分红和决策。实践中,这种分批股权转让的模式往往会给双方带来不便和争议。为避免争议,建议采用一次性股权转让方式。受让方资金不足的,可以向项目公司原股东提供担保或银行担保。

5.纳税保证金的法律风险

股权转让的好处是不会有土地转让,也不会有土地增值税和增值税。但就受让方而言,会沉淀土地增值税,在项目公司出售房地产项目时土地增值税清算的最后阶段会暴露出来。

比如某项目公司土地租赁拆迁成本约5000万元,项目公司股东股权转让价格为8000万元。这种情况下,受让方将向原股东支付8000万元,但税务机关可以认定的项目公司土地成本仍为原股东支付的5000万元,受让方向原股东支付的3000万元利润不能作为项目公司的成本。这种情况下,这3000万元将作为项目公司在最终土地增值税核算中的利润,按照30-60%的税率征收土地增值税,税额至少为900万元。受让方获得土地的成本将大大增加。

因此,在股权交易过程中,承办人应明确约定原股东利润产生的税负,受让方应计算收购成本。

6.以固定楼面地价单价确定股权交易价格的法律风险

实践中,如果在股权转让阶段,项目公司仅取得项目开发实施主体地位(如城中村改造项目公司),尚未取得土地使用权证,且规划等手续尚未办理,则该阶段股权转让的交易价格必然较低,如果受让方能够控制土地出让成本、规划总建筑面积、容积率等因素。,就可以在这个阶段实施收购,获得更高的利润。

现阶段实施股权转让时,股权价值往往不够清晰,难以形成股权转让价格共识。此时,你也可以约定楼面地价的固定单价来约定股权转让款。按照约定,根据土地出让时公布的商业用地规划面积单价(楼面地价、楼面地价),以土地出让时公布的规划总面积与楼面地价的乘积作为股权转让价格。

7.出资设立新公司后股权转让的法律风险。

因为项目公司原有的债权债务风险难以规避。在实践中,项目公司往往以项目土地的投资成立新公司,然后项目公司作为股东将其持有的新公司股权转让给购买方。这种操作方法可以降低收购方的债务风险。

在此,如果土地使用权出资的注册资本金额、所出资土地的评估价值、股权转让价格能够一致,新公司能够被税务机关认可的土地成本能够与受让方为股权转让所支付的对价一致,项目公司作为转让方在出资新公司阶段可以解决土地增值税的问题,从而规避受让方的风险。

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