欢迎来到赵春华律师网站

  • 移动应用
  • 微信关注
  • 联系我们
  • 联系客服
房产律师
  • $
您所在的位置:首页 > 专业领域  > 房地产开发纠纷
项目转让模式下的房地产开发及其法律风险
来源:www.zchlaw1.com 发布时间:2021年12月29日
根据《城市房地产管理法》,出让土地使用权时,应当符合下列两个条件:

(1)土地使用权出让金已全部缴纳并取得土地使用权证书;

(2)住房建设项目实际投资应占开发总投资的25%以上。

可见,国家禁止不建设单独出让土地,出让土地时投资必须占25%以上。这一要求必然会将土地使用权的转让变成整体项目转让的方式。
作为项目的采购方,在操作该方法时应注意以下法律问题:

1.在这种情况下,项目转让方原签订的土地使用权出让合同对项目受让方仍然有效。因此,受让方应了解原土地出让合同中的相关限制性要求,如开发年限、投资强度要求、容积率、绿化率、建筑密度等。

2.关注建设程序有效期,审批规划许可证、施工许可证有效期,及时办理变更建设程序主体等程序性要求。

3.注意项目出让方的土地使用权是否有抵押等其他权利,以免无法转让土地。特别是对于已经带抵押预售的项目,由于贷款银行和房主之间的法律关系,实际上几乎不可能转让项目。

4.注重工程施工合同的连续性,分阶段结清工程状态,明确工程款的责任。同时,勘察设计合同和监理合同的连续性应明确约定。

5.关注在建工程是否存在查封、冻结等司法障碍,妥善处理查封、冻结问题及建设单位享有的工程优先权。

6.注意拆迁安置等遗留问题。

7.计算土地增值税、营业税等成本。,详细预算税收成本,并在项目转让协议中明确税收义务的承担者。

这样操作复杂,法律风险多。它涉及土地使用权的转让登记,产生土地增值税、增值税、所得税等多项税费。还需重新办理建设工程规划许可证、工程许可证和施工许可证。同时,在移交在建工程时需要进行工程量核算,对已有工程造价进行审核结算,并对建设单位后续施工或更换施工单位进行三方协商(监理人和设计人也应进行三方协商),买方还应承担因转让方拖欠工程款或材料款而导致的突发事件风险。一般来说,这种方法由于法律风险大、操作程序复杂、不可控因素多,在实践中很少使用。

相关文章